Cena za metr i liczba pokoi nie wystarczą, aby ocenić, czy mieszkanie będzie wygodne. Znaczenie mają również proporcje pomieszczeń, strony świata, piętro, widok z okien, otoczenie budynku i rzeczywisty zakres wykończenia. O tym, jak kupujący podejmują decyzje w 2026 roku, na co zwrócić uwagę podczas wyboru lokalu i co naprawdę powinno oznaczać określenie „pod klucz”, rozmawiamy z Bartoszem Nadrakowskim, dyrektorem sprzedaży i marketingu Grupy Moderator.
Czy w Bydgoszczy nadal dominują osoby kupujące mieszkania dla siebie, czy zauważacie większe zainteresowanie lokalami na wynajem?
Dużo zależy od lokalizacji osiedla. Położenie inwestycji na mapie miasta ma duży wpływ na to, kto kupuje znajdujące się w niej mieszkania. Industria przyciąga przede wszystkim inwestorów poszukujących lokali na wynajem lub nieruchomości, które można kupić, wykończyć i odsprzedać. Inaczej wygląda sytuacja na osiedlach takich jak Symfonia czy Avia. Tam inwestorów można policzyć na palcach jednej ręki, a zdecydowana większość klientów wybiera mieszkania na własne potrzeby. Nie można więc mówić o jednym profilu nabywcy dla całego bydgoskiego rynku. O tym, kto interesuje się konkretnym mieszkaniem, decydują między innymi lokalizacja, wielkość lokalu, jego układ oraz charakter całej inwestycji.
Czy klient kupujący mieszkanie w 2026 roku jest bardziej świadomy niż kilka lat temu?
Obserwujemy duże zmiany. Skończyły się czasy, kiedy deweloperzy bez problemu sprzedawali większość mieszkań na etapie przysłowiowej dziury w ziemi. Na początku sprzedaży nadal pojawia się grupa klientów zainteresowanych konkretną lokalizacją. Zazwyczaj są to osoby, które mieszkają w pobliżu, dobrze znają okolicę i od dawna czekały na nową inwestycję. Większość kupujących chce jednak zobaczyć, jak powstaje budynek. Decyzję podejmują, kiedy mogą wejść do mieszkania, stanąć przy oknie i sprawdzić rzeczywisty widok. Wzrasta również świadomość dotycząca odbioru technicznego. Coraz więcej osób nie przychodzi po klucze samodzielnie. Zabiera ze sobą inżyniera albo fachowca, który sprawdza, czy lokal został wykonany zgodnie z dokumentacją, normami i zasadami sztuki budowlanej. Pozwala to wychwycić ewentualne nieprawidłowości przed rozpoczęciem prac wykończeniowych.
Kupujący często zaczynają poszukiwania od liczby pokoi i ceny za metr. Co jeszcze powinni sprawdzić, aby po przeprowadzce nie odkryć, że mieszkanie jest niewygodne?
Jednym z często pomijanych albo źle rozumianych aspektów jest układ mieszkania względem stron świata. Wiele osób z góry zakłada, że sypialnia powinna znajdować się od wschodu, a salon od południowego zachodu. Kierują się powtarzaną opinią, że rano obudzi ich słońce, a po południu naturalne światło wypełni część dzienną. Nie zawsze bierze się jednak pod uwagę, jak mocno mieszkanie z dużymi przeszkleniami może nagrzewać się latem. Kiedy pytamy klienta, czy wcześniej mieszkał w lokalu o takim położeniu, często słyszymy: „Nie, ale podobno tak jest najlepiej”. Strony świata powinny być dopasowane do sposobu życia mieszkańców, a nie wybierane wyłącznie na podstawie obiegowych opinii. Znaczenie ma również piętro. Mieliśmy klientów, którzy dopiero po wejściu na balkon na piątej kondygnacji odkrywali, że źle znoszą wysokość. Ostatecznie wybierali podobne mieszkanie na pierwszym piętrze. Jeżeli jest taka możliwość, warto więc wejść do lokalu albo przynajmniej na odpowiadającą mu kondygnację i sprawdzić własną reakcję.
Jak duże znaczenie ma otoczenie budynku?
Cena za metr nie powie nam, czy w pobliżu znajdują się szkoła, przedszkole, sklepy, komunikacja miejska i tereny rekreacyjne. Nie pokaże również, gdzie zaplanowano plac zabaw i jaki widok będziemy mieli z okien. Rodzina z małymi dziećmi może celowo wybrać mieszkanie blisko placu zabaw, aby łatwiej obserwować dzieci i szybko zejść na dół. Inna osoba może nie chcieć słuchać bawiących się dzieci przez większą część dnia. Obie decyzje są zrozumiałe, pod warunkiem że zostaną podjęte świadomie. Przed zakupem warto zobaczyć plan całego osiedla, a nie tylko rzut wybranego mieszkania. Trzeba sprawdzić rozmieszczenie miejsc parkingowych, dróg wewnętrznych, śmietników, placów zabaw, lokali usługowych i wejść do budynków. Elementy znajdujące się poza lokalem mogą mieć bardzo duży wpływ na późniejszy komfort.
Czy dobrze zaprojektowane małe mieszkanie może być wygodniejsze od większego lokalu o słabym układzie?
Zdecydowanie tak. Dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 36 lub 38 metrów kwadratowych może być bardziej funkcjonalne niż lokal mający 50 metrów. Sam metraż nie mówi jeszcze, ile przestrzeni będzie można rzeczywiście wykorzystać. W większym mieszkaniu nawet 15 metrów kwadratowych może zajmować korytarz, który poza miejscem na szafę nie pełni żadnej dodatkowej funkcji. Płacimy wtedy za powierzchnię, która nie poprawia komfortu życia. Trzeba patrzeć na proporcje poszczególnych pomieszczeń i zestawiać je ze swoimi potrzebami. Dla jednej osoby ważniejszy będzie duży salon, a sypialnia może mieścić tylko łóżko i szafę. Ktoś inny będzie potrzebował w sypialni miejsca na dziecięce łóżeczko, biurko albo dodatkową zabudowę. Dlatego w ofercie powinny znajdować się zarówno kompaktowe mieszkania dwupokojowe, jak i większe lokale dla osób, które oczekują więcej przestrzeni. Nie ma jednego układu odpowiedniego dla wszystkich.
Coraz więcej klientów chce uniknąć samodzielnego organizowania prac wykończeniowych?
Zdecydowanie częściej otrzymujemy pytania o kompleksowe wykończenie mieszkań. Stan deweloperski jest w Polsce bardzo popularny, podczas gdy na wielu zagranicznych rynkach częściej sprzedaje się lokale przynajmniej częściowo wykończone, z gotową łazienką, kuchnią, podłogami i pomalowanymi ścianami. Kupujący wiedzą, jak trudno znaleźć dobrą ekipę, ile trzeba czekać na fachowców i jak wiele decyzji należy podjąć podczas remontu. Obawiają się również nierzetelnych wykonawców, przekraczania budżetu i prac wykonanych w niewłaściwy sposób. Nie każdy zna się na materiałach i technologiach budowlanych. Nie każdy ma też czas, aby zamawiać wyposażenie, pilnować dostaw, koordynować kilka ekip i codziennie sprawdzać postęp prac. Wykończenie mieszkania wymaga dużo czasu oraz energii. Klienci coraz częściej uwzględniają ten koszt już podczas podejmowania decyzji o zakupie.
Co powinno oznaczać określenie „mieszkanie pod klucz”?
Przede wszystkim trzeba dokładnie sprawdzić zakres wyposażenia. Jedno mieszkanie pod klucz może bardzo różnić się od drugiego. W podstawowym wariancie lokal może mieć gotową kuchnię i łazienkę, ułożoną podłogę oraz pomalowane ściany. Nie musi jednak zawierać kanapy, łóżka, szaf, pralki, oświetlenia dekoracyjnego czy pozostałego wyposażenia. Inna oferta może obejmować wszystkie te elementy i pozwalać na wprowadzenie się praktycznie od razu. Błędem jest porównywanie wyłącznie końcowych cen dwóch ofert bez sprawdzenia, co dokładnie się w nich znajduje. Różnica może wynikać nie z marży wykonawcy, lecz z odmiennego zakresu prac, klasy materiałów i wyposażenia. Przed podpisaniem umowy warto otrzymać szczegółową listę obejmującą podłogi, drzwi, płytki, armaturę, zabudowę kuchenną, sprzęt AGD, oświetlenie, meble oraz wszystkie prace dodatkowe. Trzeba też ustalić, które elementy są wliczone w cenę, a które stanowią płatną opcję.
Czy klient może spersonalizować mieszkanie wykańczane pod klucz?
Współpracujemy z różnymi firmami zajmującymi się wykończeniami. Dobieramy wykonawcę do potrzeb i oczekiwań konkretnego klienta. Część firm pracuje na gotowych pakietach, na przykład podstawowym, średnim i premium. Klient wybiera jeden z nich, a następnie może wprowadzić określony zakres zmian dotyczących materiałów lub kolorystyki. Są również wykonawcy przygotowujący wnętrze całkowicie indywidualnie. Spotykają się z klientem, poznają jego potrzeby i tworzą projekt dopasowany do sposobu życia przyszłych mieszkańców. Zazwyczaj klient otrzymuje wizualizacje, na których może zobaczyć planowany efekt i zgłosić zmiany przed rozpoczęciem prac. Personalizacja może dotyczyć nie tylko kolorów czy materiałów. Jeżeli decyzje zostaną podjęte odpowiednio wcześnie i pozwala na to konstrukcja lokalu, można rozmawiać również o instalacjach oraz zmianach układu funkcjonalnego.
Gdybyś miał wskazać trzy decyzje, które najbardziej wpływają na późniejszy komfort mieszkania, co znalazłoby się na tej liście?
Lokalizacja, sąsiedztwo i balkon. Lokalizacji nie da się później zmienić. To ona wpływa na czas dojazdów, dostęp do usług, komunikację oraz sposób, w jaki wygląda codzienne życie mieszkańców. Sąsiedztwo oznacza zarówno najbliższą okolicę, jak i położenie mieszkania względem innych budynków, dróg, przestrzeni wspólnych czy placu zabaw. Trzecim elementem jest balkon lub taras. Klienci bardzo lubią duże przestrzenie zewnętrzne. Wyobrażają sobie poranną kawę, odpoczynek albo spotkania ze znajomymi. Obserwujemy, że im większy balkon ma mieszkanie, tym bardziej atrakcyjne wydaje się kupującym. To, czy później rzeczywiście będą z niego regularnie korzystać, jest już osobną kwestią. Czasami kończy się na suszeniu prania. Podczas wyboru mieszkania balkon pozostaje jednak jednym z elementów, na które klienci zwracają szczególną uwagę. Zakup mieszkania wymaga spojrzenia dalej niż na cenę, metraż i liczbę pokoi. Duży lokal ze źle wykorzystaną powierzchnią może być mniej wygodny od kompaktowego mieszkania z przemyślanym układem. Podobnie efektowny salon od południowego zachodu nie będzie dobrym wyborem dla każdego, a duży balkon nie poprawi komfortu, jeśli mieszkańcy nie będą z niego korzystać. Najlepsze mieszkanie nie jest więc tym, które wygląda najatrakcyjniej w tabeli ofertowej, lecz tym, które odpowiada rzeczywistemu sposobowi życia przyszłych właścicieli.
Materiał PR Partnera
