Kupujemy mieszkanie za 500 tys. zł i naturalnie właśnie tę kwotę traktujemy jako jego cenę. Tyle że podpisanie aktu notarialnego nie kończy wydatków. W praktyce dopiero otwiera cały katalog kosztów, które przez kolejne lata mogą pochłonąć dziesiątki, a czasem nawet setki tysięcy złotych. Czynsz administracyjny, fundusz remontowy, ubezpieczenie, podatki, naprawy, remonty i wymiana wyposażenia. Do tego odsetki od kredytu, jeżeli zakup został sfinansowany przez bank. Ile naprawdę kosztuje mieszkanie, jeżeli spojrzymy na nie w perspektywie 10 lat?
Cena zakupu to dopiero punkt wyjścia
Najłatwiej policzyć koszt samej nieruchomości. Jeżeli lokal kosztuje 500 tys. zł, w kalkulacji pojawia się właśnie pół miliona. Rzeczywisty koszt wejścia w posiadanie mieszkania jest jednak wyższy. W zależności od tego, czy kupujemy lokal z rynku pierwotnego, czy wtórnego, mogą pojawić się między innymi koszty notarialne, opłaty sądowe, podatek od czynności cywilnoprawnych w przypadkach, w których jest należny, prowizja pośrednika czy koszty związane z uruchomieniem kredytu. Do tego dochodzi wykończenie albo remont. Mieszkanie za 500 tys. zł bardzo łatwo może więc już na początku oznaczać inwestycję większą o kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Czynsz płacimy przez cały okres posiadania mieszkania
Jednym z największych regularnych kosztów jest opłata do wspólnoty lub spółdzielni. Załóżmy dla uproszczenia, że właściciel mieszkania płaci średnio 800 zł miesięcznie opłat administracyjnych. Oczywiście część tej kwoty może obejmować zaliczki na wodę, ogrzewanie czy wywóz odpadów, ale dla domowego budżetu pozostaje to realnym comiesięcznym wydatkiem. 800 zł miesięcznie oznacza 9 600 zł rocznie, a przez 10 lat już 96 000 zł. Jeżeli opłaty z czasem rosną, rzeczywista suma może być jeszcze większa.
Fundusz remontowy także jest kosztem nieruchomości
W opłatach administracyjnych często znajduje się fundusz remontowy. Z punktu widzenia właściciela może wydawać się, że są to pieniądze, których nie wydaje bezpośrednio na własne mieszkanie. W praktyce finansują jednak utrzymanie budynku, elewacji, dachu, instalacji, wind, klatek schodowych czy innych części wspólnych. W starszych budynkach wysokość funduszu remontowego może z czasem istotnie rosnąć, szczególnie jeżeli wspólnota planuje większą inwestycję. Kupując mieszkanie, kupujemy więc nie tylko konkretny lokal, ale również udział w kosztach utrzymania całego budynku.
Własne mieszkanie też trzeba regularnie remontować
Nieruchomość nie pozostaje przez 10 lat w takim samym stanie. Ściany wymagają odświeżenia, sprzęt AGD się zużywa, meble tracą swoją funkcjonalność, baterie łazienkowe zaczynają przeciekać, a po kilku lub kilkunastu latach może pojawić się potrzeba większego remontu kuchni lub łazienki. Nawet jeżeli założymy stosunkowo konserwatywnie średnio 3 tys. zł rocznie na naprawy, odświeżanie mieszkania i wymianę drobnego wyposażenia, w ciągu 10 lat daje to kolejne 30 tys. zł. Problem polega na tym, że te wydatki nie rozkładają się równomiernie. Przez dwa lata może nie wydarzyć się nic, a w trzecim roku trzeba kupić nową pralkę, w piątym odmalować mieszkanie, a w ósmym wymienić część zabudowy kuchennej. Dlatego właściciel nieruchomości powinien mieć osobną rezerwę przeznaczoną właśnie na takie sytuacje.
Ubezpieczenie i podatki też się sumują
Polisa mieszkaniowa może kosztować kilkaset złotych rocznie. Przyjmijmy dla przykładu 400 zł rocznie. Przez 10 lat daje to 4 tys. zł. Nie jest to największa pozycja w całym zestawieniu, ale dobrze pokazuje mechanizm związany z nieruchomością. Wiele niewielkich, regularnych opłat po dekadzie przestaje być niewielkimi kwotami. Właściciel lokalu ponosi również podatek od nieruchomości. W przypadku mieszkania nie jest to zazwyczaj szczególnie wysoka kwota w skali roku, ale ponownie mamy do czynienia z kosztem powtarzającym się przez cały okres posiadania nieruchomości. Do tego może dochodzić podatek związany z garażem, miejscem postojowym albo innymi elementami nieruchomości.
Kredyt może całkowicie zmienić rachunek
Największa różnica pojawia się wtedy, gdy mieszkanie kupujemy na kredyt. Rata kredytu nie jest tym samym co koszt mieszkania, ponieważ jej część stanowi spłata kapitału, który zwiększa nasz udział w nieruchomości. Kosztem są natomiast przede wszystkim odsetki oraz opłaty bankowe. Przy kredycie zaciąganym na kilkaset tysięcy złotych suma samych odsetek w ciągu pierwszych 10 lat może być bardzo duża. Dlatego dwa identyczne mieszkania kupione za tę samą cenę mogą mieć dla właścicieli zupełnie inny całkowity koszt. Osoba kupująca za gotówkę zapłaci cenę nieruchomości plus koszty jej utrzymania. Osoba finansująca dużą część zakupu kredytem poniesie dodatkowo koszt kapitału pożyczonego od banku.
Przykład: mieszkanie za 500 tys. zł
Spróbujmy zbudować bardzo prosty model dla mieszkania kupionego za 500 tys. zł i na razie nie uwzględniajmy kredytu. Cena mieszkania to 500 000 zł. Koszty transakcyjne i początkowe mogą wynieść przykładowo 15 000 zł, wykończenie lub pierwsze prace 50 000 zł, opłaty administracyjne przez 10 lat około 96 000 zł przy średniej 800 zł miesięcznie, naprawy, odświeżanie i wymiana części wyposażenia około 30 000 zł, a ubezpieczenie około 4 000 zł. Do tego dochodzą podatki i inne drobne koszty. Łącznie bardzo łatwo zbliżamy się więc do około 700 tys. zł rzeczywistych wydatków związanych z zakupem i posiadaniem mieszkania przez dekadę. A nadal nie policzyliśmy odsetek od kredytu.
Jest jeszcze koszt, którego nie widać na wyciągu bankowym
Ekonomiści nazwaliby go kosztem alternatywnym. Jeżeli przeznaczamy 500 tys. zł na zakup mieszkania za gotówkę, nie możemy jednocześnie zainwestować tych samych pieniędzy w obligacje, akcje, fundusze, działalność gospodarczą czy inne aktywa. Nie oznacza to, że zakup mieszkania jest złą decyzją. Pokazuje jedynie, że posiadanie nieruchomości również ma swoją cenę kapitału. W przypadku mieszkania kupowanego na własne potrzeby część korzyści jest oczywiście niematerialna. Stabilność, brak właściciela wynajmowanego lokalu nad nami czy możliwość dowolnego urządzenia przestrzeni również mają wartość.
Wartość mieszkania może jednak w tym czasie rosnąć
Do pełnego rachunku trzeba dodać również drugą stronę równania. Nieruchomość pozostaje składnikiem majątku właściciela. Jeżeli kupione za 500 tys. zł mieszkanie po 10 latach jest warte 650 tys. zł, wzrost wartości częściowo rekompensuje koszty jego utrzymania. Nie oznacza to jednak automatycznie zysku w wysokości 150 tys. zł. Trzeba pamiętać o inflacji, kosztach zakupu, nakładach remontowych i kosztach finansowania. Dlatego samo porównanie ceny zakupu i późniejszej ceny sprzedaży może dawać bardzo mylący obraz rentowności nieruchomości.
Wynajem także nie jest po prostu „wyrzucaniem pieniędzy”
W tym miejscu pojawia się naturalne porównanie z najmem. Często można usłyszeć argument, że rata kredytu oznacza budowanie własnego majątku, natomiast czynsz płacony właścicielowi wynajmowanego mieszkania jest pieniędzmi straconymi. Rzeczywistość jest bardziej skomplikowana. Właściciel mieszkania również ponosi wydatki, których nigdy nie odzyska. Są nimi między innymi odsetki bankowe, ubezpieczenie, część opłat administracyjnych, naprawy czy koszty transakcyjne. Najemca płaci za możliwość korzystania z nieruchomości, a właściciel za jej finansowanie, utrzymanie i zużycie. Dopiero porównanie pełnych kosztów obu rozwiązań pozwala ocenić, która opcja jest korzystniejsza w konkretnej sytuacji.
Ile odkładać na utrzymanie mieszkania?
Dobrym nawykiem jest traktowanie nieruchomości podobnie jak samochodu. To, że w danym miesiącu nic się nie zepsuło, nie oznacza, że koszt utrzymania wynosi zero. Właściciel mieszkania może więc regularnie odkładać kilkaset złotych miesięcznie na przyszłe naprawy i remonty. Dzięki temu zakup nowej lodówki, awaria instalacji albo konieczność odświeżenia mieszkania nie będą oznaczały nagłego problemu dla domowego budżetu.
Mieszkanie jest majątkiem, ale jednocześnie generuje stałe koszty
Kupując nieruchomość, bardzo łatwo skupić się na cenie widocznej w ogłoszeniu. Tymczasem mieszkanie za 500 tys. zł może w perspektywie 10 lat oznaczać setki tysięcy złotych dodatkowych przepływów finansowych. Nie jest to argument przeciwko kupowaniu mieszkań. To argument za tym, żeby liczyć je uczciwie. Cena zakupu mówi nam bowiem, ile kosztuje wejście w posiadanie nieruchomości. Dopiero kolejne lata pokazują, ile naprawdę kosztuje jej posiadanie.
